Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh là gì?
1. Hiểu thế nào là bất động sản và kinh doanh bất động sản?
Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất động sản là gì. Tuy nhiên, Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 có đề cập đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Cũng theo pháp luật dân sự, bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) có đưa ra định nghĩa về kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Việc kinh doanh bất động sản có những nguyên tắc sau:
Một là: Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật.
Hai là: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Ba là: Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.
Bốn là: Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 pháp luật về kinh doanh bất động sản thì các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh
Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ hai: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Riêng đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng đủ các điều kiện:
+/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+/ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.