1. Thay đổi tên gọi của Giấy chứng nhận.
Tên cũ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Tên mới + mẫu mới: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” Sổ cũ vẫn có giá trị như bình thường, không bắt buộc phải cấp đổi mới (Khoản 21 Điều 3)
2. Bỏ đối tượng chủ thể “Hộ gia đình” và sẽ thay thế bằng “thành viên hộ”.
- Từ nay sẽ không cấp sổ, không giao đất cho chủ thể HGĐ nữa, mà được cá thể hóa bằng “thành viên hộ gia đình”, tham gia với tư cách “nhóm người sử dụng đất” (khoản 2 điều 27)
- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước ngày 01/01/2025 được xử lý theo Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
+ Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này.
+ Khi HGĐ cũ, nay được bố trí tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ thì ghi tên từng thành viên HGĐ + HGĐ được giao đất, cho thuê đất trước đây thì được sử dụng hết thời hạn. Khi có nhu cầu gia hạn thì theo được gia hạn theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó theo quy định của Luật này.
Tuy nhiên vẫn còn vướng mắc về cách thức xác định thành viên HGĐ cũ, Bộ tài nguyên và môi trường cần có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này để tháo gỡ các vướng mắc trong quá khứ.
3. Một số đối tượng được “chuyển nhượng quyền thuê” đối với hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cho đối tượng khác. Khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai năm 2023 quy định “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
4. Quy định rõ thêm những hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.
5. Quy định khác về Người Việt Nam định cư nước ngoài. Thay đổi lớn nhất của Luật đất đai 2024 là thay đổi quyền được mua đất của Việt Kiều.
- Luật đất đai hiện cũ sử dụng chung cụm từ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, theo giải nghĩa của Luật quốc tịch thì Người Việt Nam định cư nước ngoài bao gồm 2 đối tượng: là: “công dân Việt Nam cư trú ở nước ngoài” (ý chỉ những người còn mang Quốc tịch VN) và “Người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài” (ý chỉ những người có gốc VN, nhưng hiện tại đã thôi Quốc tịch VN).
- Theo đó thì Luật đất đai cũ quy định chung cho cả 2 loại đối tượng này là “người Việt Nam định cư nước ngoài” chỉ được mua QSD đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở HOẶC Được mua QSD đất dân (ở bên ngoài) nhưng phải có nhà ở gắn liền (nghĩa là nếu chỉ có mỗi đất không thôi, thì không được mua).
- Luật đất đai mới thì thay thế cụm từ “Người Việt Nam định cư nước ngoài” bằng 2 cụm từ: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Nghĩa là tách rõ 2 loại đối tượng này ra.
Theo đó thì Luật đất đai mới quy định:
- Chỉ hạn chế quyền đối với “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” (chỉ được mua 1 số loại đất nhất định kèm theo một số điều kiện nhất định như "luật cũ" đã nêu ở trên). - Còn “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” thì không còn bị hạn chế, có quyền mua đất y hệt như cá nhân trong nước (tất nhiên là sẽ kèm theo 1 vài điều kiện nhất định về mặt thủ tục, hồ sơ, giấy tờ).
6. Về quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất Điều 30 bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất, theo đó, người sử dụng đất đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.
Trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
7. Chuyển nhượng đất trồng lúa Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Luật Đất đai năm 2024 (Điều 45) đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì không cho phép như trước; điều kiện là tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận (khoản 6 Điều 45).
Ngoài ra, khoản 7 Điều 45 quy định:“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 47). (luật cũ là chỉ được chuyển đổi trong cùng đơn vị hành chính cấp xã)
8. Người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
9. Thế chấp QSD đất
- Người sử dụng đất được thế chấp đất cho cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong một số trường hợp
. - Về quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên nhận bảo đảm: để tương thích với quy định của BLDS năm 2015 về phương thức xử lý tài sản bảo đảm và khắc phục khoảng trống của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức ghi nhận bên nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có thể nhận chính quyền sử dụng đất đó.
- Điểm c khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015 ghi nhận bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp là “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”; khoản 2 Điều 305 BLDS năm 2015 quy định trường hợp không có thỏa thuận thì “bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản”; khoản 1 Điều 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định “Trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại Điều 223 của Bộ luật Dân sự”.
- Điểm m khoản 1 Điều 28 Luật đất đai mới quy định: “tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;..”
10. Điều kiện thực hiện quyền của chủ sử dụng đất
- Bổ sung thêm điều khoản “không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”.
11. Quy định khung giá đất do UBND tỉnh thực hiện theo cơ chế thị trường.
- Theo khoản 1 Điều 257 luật đất đai 2024: “Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
- Với quy định như thế thì dù Luật Đất đai có hiệu lực từ 01/8/2024, vấn đề giá đất vẫn tạm thời chưa được giải quyết dựa theo luật mới mà cần có thời gian chuyển tiếp. Trong thời gian đó, bảng giá đất xây dựng theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 vẫn được tiếp tục áp dụng cho đến ngày 31/12/2025. Các UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất mới theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 để đưa ra áp dụng từ sau ngày 31/12/2025. Trong trường hợp thật cần thiết, UBND cấp tỉnh đẩy nhanh tiến độ xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật mới và đưa ra áp dụng sớm hơn thời điểm kết thúc giai đoạn chuyển tiếp. Nhưng chừng nào chưa có bảng giá đất mới được điều chỉnh, thì bảng giá được áp dụng lâu nay vẫn tiếp tục là căn cứ hợp lệ để định giá đất.
12. Lược bỏ quy định về vấn đề hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất. Để khắc phục bất cập, vướng mắc giữa Luật đất đai cũ với BLDS, thì Luật Đất đai năm 2024 đã lược bỏ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó vấn đề hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật có liên quan. Việc lược bỏ quy định này đã tạo nên sự thống nhất về hiệu lực như sau:
- Quyền sử dụng đất được xác lập (lần đầu) từ thời điểm đăng ký, việc xác lập quyền sở hữu đối tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm được quy định trong BLDS, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan;
- Thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (đối với trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật, trường hợp các bên tự nguyện công chứng) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (đối với trường hợp còn lại);
- Đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền;
- Với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. 13. Ưu tiên bảo vệ người thứ ba ngay tình nếu họ đã thực hiện quyền của chủ sử dụng đất.
14. Quy định về “trao đổi về tài sản” Khi đưa ra khái niệm “Hợp đồng trao đổi tài sản”, khoản 1 Điều 455 Bộ luật Dân sự năm 2015 khẳng định: “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau”. Tuy nhiên, tìm hiểu nội dung Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật KDBĐS năm 2023, có thể thấy:
- Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được “chuyển đổi” quyền sử dụng đất chứ không có quy định về “hợp đồng trao đổi” tài sản là quyền sử dụng đất (Điều 27). - Luật Nhà ở năm 2023 quy định về hợp đồng đổi nhà ở (Điều 159, Điều 178). - Luật KDBĐS năm 2023 quy định 11 hợp đồng trong kinh doanh BĐS (khoản 1 Điều 44) nhưng trong đó không có quy định về hợp đồng “trao đổi tài sản” là BĐS. Kết luận: Luật đất đai không quy định về trao đổi tài sản nên không thể làm. Như đã trình bày ở trên, pháp luật đất đai hiện chỉ cho phép người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi” quyền sử dụng đất nông nghiệp.